上海某实业公司拥有上海某处房屋的房屋产权证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证，并完成了建筑工程消防验收手续，但未完成竣工验收手续。2007年10月，该公司将房屋出租给北京某快捷酒店使用，租期为15年。合同签订后，北京某快捷酒店对房屋进行了改造、装修，并在取得了快捷酒店经营所需的所有证件后正常经营至2014年。
后北京某快捷酒店起诉至上海某法院，认为该房屋未完成竣工验收手续，违反了《建筑法》关于建筑工程未经验收或者验收不合格的不得交付使用的规定，请求法院确认房屋租赁合同无效，并要求上海某实业公司返还保证金和赔偿损失。上海某实业公司认为房屋已取得建设工程规划许可证，租赁合同有效，原告诉讼请求应予驳回。
租赁房屋的合法性
应以建设工程规划许可证为核心要件
根据《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。
本案中，出租人在出租前已取得了房屋产权证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证，并完成了建筑工程消防验收手续，所以租赁房屋权属清晰，是可以合法出租的，租赁合同也是合法有效的。
租赁房屋未经竣工验收
导致无法使用时承租人有权解除合同
《建筑法》第六十一条第二款规定，建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。
《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条规定，租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持。
本案中，案涉房屋并未通过竣工验收，违反了《建筑法》的强制性规定，但北京某快捷酒店签署房屋租赁合同后，对房屋进行装修，且取得了快捷酒店正常经营使用所需的所有证照，正常经营已七年之久，没有证据证明未通过竣工验收导致房屋无法使用，所以案涉房屋并不符合合同解除的法定条件。
假如承租人承租房屋后发现房屋未通过竣工验收，且承租人无法使用该房屋，或者不能达到承租人使用该房屋的目的，此时承租人要求解除合同的请求才可能被法院支持。
在商业租赁中，因租赁物本身不规范，致使承租人在遇到经营风险时通过寻找租赁物瑕疵转嫁风险的案件非常多，本案就是这样一起案例。法院经审理认为租赁合同有效，租赁房屋产权明晰、有建设工程规划许可证，未经竣工验收并未影响北京某快捷酒店的正常经营使用，判决驳回原告全部诉讼请求。
所以，租赁房屋在取得建设工程许可证并按照建设工程许可证的规定建设的情况下，房屋未经竣工验收并不影响合同效力。假如承租人承租房屋后发现房屋未通过竣工验收，且承租人无法使用该房屋，或者不能达到承租人使用该房屋的目的，此时承租人要求解除合同的请求才可能被法院支持。
