建设工程施工合同纠纷向来是民商事审判中的难点，涉及主体多、利益冲突大、政策性强。为统一裁判尺度、切实保护各方合法权益，同时规范建筑市场秩序、推动行业高质量发展，最高人民法院在《民法典》《建筑法》《招标投标法》等法律框架基础上，结合近年审判实践中积累的突出问题，制定了《关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（二）》，自2026年6月30日起正式施行。律师将围绕“适用解读与风险提示”这一主线，对该司法解释的23条核心内容逐条拆解，并就实务中容易踩雷的风险点做出提示。
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工程质量缺陷修复费用的主张顺序
法条原文
因承包人原因致使建设工程质量不符合约定，发包人未通知承包人修复而请求判令承包人先行支付修复费用的，人民法院不予支持。
承包人拒绝修复或者在合理期限内未修复至符合约定，发包人修复后请求承包人承担合理修复费用的，人民法院应予支持。
适用分析
本条确立质量缺陷修复费用的程序性要求。因承包人原因导致工程质量不符合约定时，发包人不能未经通知即直接要求承包人先行支付修复费用。发包人应先通知承包人修复，承包人拒绝修复或在合理期限内未修复至符合约定，发包人自行或委托第三方修复后，方可请求承包人承担合理修复费用。
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优先受偿权判项明确及停窝工损失排除
法条原文
承包人请求确认享有建设工程价款优先受偿权的，人民法院应当查明享有优先受偿权的工程价款数额及相应工程，并在判决主文中予以明确。
承包人就发包人原因造成的停工、窝工等损失主张享有建设工程价款优先受偿权的，人民法院不予支持。
适用分析
本条要求法院在确认建设工程价款优先受偿权时，必须查明优先权对应的工程价款数额和相应工程，并在判决主文中明确。该规定有利于解决执行阶段优先权范围不清、标的工程不明、普通债权与优先债权混同的问题。
第二款明确排除停工、窝工等损失的优先受偿权。即使停窝工损失系发包人原因造成，承包人可以作为违约损失主张，但不得就该部分主张建设工程价款优先受偿权。优先权范围应限于建设工程价款本体，通常包括人工费、材料费、机械费等形成工程价值的价款，但不包括违约金、损害赔偿、停窝工损失等。
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折价协议方式行使优先受偿权
法条原文
承包人依据其与发包人订立的折价协议主张已经行使民法典第八百零七条规定的建设工程价款优先受偿权，同时符合下列条件的，人民法院应予支持：
（一）承包人施工的工程质量合格；
（二）建设工程可以折价；
（三）发包人逾期支付工程价款，经承包人催告后在合理期限内仍未支付；
（四）折价金额与折价时建设工程的实际价值基本相当。
适用分析
本条确认承包人可以通过与发包人订立折价协议的方式行使建设工程价款优先受偿权，但必须满足四项条件。本条使优先受偿权的非诉实现路径更清晰，但对折价协议的实体公平性提出要求。
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工程价款债权受让人的优先受偿权
法条原文
建设工程价款债权的受让人就建设工程折价或者拍卖的价款主张优先受偿的，人民法院应当综合建设工程是否竣工验收合格、工程价款是否结算、债权转让合同是否有效、受让人是否已经支付了合理转让款等因素作出裁判。
适用分析
本条处理建设工程价款债权转让后，受让人能否主张优先受偿权的问题。解释没有简单否定受让人优先权，而是要求法院综合判断。审查因素包括工程是否竣工验收合格、工程价款是否结算、债权转让合同是否有效、受让人是否支付合理转让款等。
该条防止两类风险：一是机械认为优先受偿权完全随债权转让，导致优先权被金融化、交易化滥用；二是机械否定受让人权利，损害真实债权流转。综合判断模式使法院可以根据债权真实性、价款确定性、交易对价合理性和工程质量状态作实质审查。
20
工程毁损、灭失或被征收后，替代物优先受偿
法条原文
建设工程毁损、灭失或者被征收，承包人就获得的保险金、赔偿金或者补偿金主张优先受偿的，人民法院应予支持。
适用分析
本条确立建设工程价款优先受偿权可及于工程替代物。若建设工程毁损、灭失或被征收，原工程实体已不存在或价值形态转化为保险金、赔偿金、补偿金，承包人可以就这些替代性款项主张优先受偿。
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优先受偿权行使期限起算
法条原文
建设工程施工合同约定了发包人应当给付工程价款日期，当事人因工期顺延等客观原因协商变更给付日期，承包人主张自变更后的应当给付工程价款之日起算建设工程价款优先受偿权行使期限的，人民法院应予支持。
建设工程施工合同未约定发包人应当给付工程价款日期或者约定不明，但是当事人在结算协议中明确约定了应当给付工程价款日期，承包人主张自该日起算建设工程价款优先受偿权行使期限的，人民法院应予支持。
适用分析
本条细化建设工程价款优先受偿权行使期限的起算点。若施工合同原本约定付款日期，但因工期顺延等客观原因双方协商变更付款日期，承包人可主张自变更后的付款日期起算优先权行使期限。若合同未约定付款日期或约定不明，但结算协议明确约定付款日期，则自结算协议约定日期起算。
该条有利于解决工程延期、结算滞后、付款节点变更情况下优先权期限争议。其重点在于“协商变更”和“结算协议明确约定”。单方主张延期或单方发函变更付款日，通常不足以适用本条。
22 民事审判与行政执法、刑事追责衔接 法条原文 人民法院审理建设工程合同纠纷案件中发现违法发包、转包、违法分包及资质借用等违法行为或者建设工程存在严重质量问题的，应当及时将相关情况、问题线索、证据等通报、移送有关建设行政主管部门；涉嫌犯罪的，应当将涉嫌犯罪线索移送侦查机关。 适用分析 本条强调建工民事案件的外部监管衔接。法院在审理合同纠纷时，若发现违法发包、转包、违法分包、资质借用，或工程存在严重质量问题，应将相关线索移送建设行政主管部门；涉嫌犯罪的，移送侦查机关。 该条意味着建工案件不再只是价款、合同效力和损害赔偿问题，还可能引发行政处罚、资质处理、信用惩戒乃至刑事风险。例如，重大质量安全事故、伪造资质、串通投标、拒不支付劳动报酬、重大责任事故等，均可能超出民事纠纷范围。 23 施行日期 法条原文 本解释自2026年6月30日起施行 本解释施行后，人民法院新受理的一审建设工程施工合同纠纷案件，适用本解释。 本解释施行后，最高人民法院以前发布的司法解释与本解释不一致的，以本解释为准。 风险提示清单 招标前实质性谈判风险：意向书、会议纪要、补充协议若涉及工程范围、价款、质量、工期等核心内容，可能导致中标合同无效。 先签后招标风险：发包人与承包人先协商订立施工合同，再通过招标程序签订合同的，可能被认定为规避招标投标制度并导致中标合同无效。 资质出借风险：出借资质合同无效，资质借用费、使用费不受保护；同时可能因表见代理对材料、租赁等外部债务承担责任。 实际施工人直诉发包人风险：转包、违法分包链条下，接受转包或违法分包者不能当然突破合同相对性，应考虑代位权条件是否具备。 固定价调价风险：固定价格合同原则上不因人工费、主要材料价格重大变化调整，除非合同另有约定或构成情势变更。 审计拖延风险：约定以审计或财政评审为准的，非因承包人原因超过合理期限仍未出具结果，法院可准许司法鉴定；无约定时发包人不得单方要求以审计结果定价。 质量保证金无限期扣留风险：合同解除或无效且工程未完工，质量保证金基数为应得工程价款或折价补偿款，返还期限通常从退场或解除之日起算。 修复费用主张顺序风险：发包人未通知承包人修复而直接请求承包人先行支付修复费用，法院不予支持。 优先受偿权范围风险：停工、窝工等损失不享有建设工程价款优先受偿权；判决主文需明确优先权数额及对应工程。 行政刑事衔接风险：法院发现违法发包、转包、违法分包、资质借用、严重质量问题，将通报或移送主管部门；涉嫌犯罪的，移送侦查机关。 文/北京岳成律师事务所 北京总所 李勤勤
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