一、案件基本事实
闫某姐弟是三亚某商城7套房屋的产权人。2010年， 吴某与李某签订《合作购买商住房协议书》，约定双方共同出资购买上述7套房。同日，吴某与闫某弟签订《商品房买卖合同》，购买其名下的3套房；某公司与闫某姐签订《商品房买卖合同》，约定购买其名下的4套房。合同签订后，闫某姐弟取得全部购房款后将上述房屋交付给吴某，双方未办理不动产权变更登记手续。随后，闫某姐弟在公证处办理公证委托，委托吴某代为办理出售上述房屋、签订《房屋买卖合同》及相关文件、代收房屋出售所得款项、到有关部门办理上述房屋出售的过户、变更登记的相关手续及缴纳相关税费、办理上述房屋的抵押登记等事宜。 此后，吴某未经规划部门许可擅自将上述房屋由七间大开间改成二十一间小户型房屋并自行编房号对外销售。
2010年年底，闫某姐弟作为出卖人，吴某作为闫某姐弟委托代理人，郭某作为买受人，双方签订《房屋买卖合同》，约定：郭某购买其中的七间小户型，总价款300余万元。合同签订后，郭某向吴某支付了130万购房款，房屋交付给郭某使用。
2012年，闫某姐弟向吴某出具一份《证明与承诺》，载明：“房屋已转让给吴某。吴某已按合同约定付清全部购房款，征得我们同意，吴某以我们的名义与郭某签订《房屋买卖合同》，我们现承诺：合同所涉房屋的实际售卖人、权利人为吴某，因该合同导致的债权债务，亦由吴某享有与承担，与我们无关。”
因房屋未经规划部门批准擅自变更户型出售，导致无法办理产权登记手续，郭某起诉至法院要求解除《房屋买卖合同》，闫某姐弟应返还已支付的130万购房款并赔偿利息损失，吴某承担连带责任。2012年，郭某就本案提起诉讼。吴某在诉讼中提起反诉，要求郭某支付房屋占用期间的租金损失。本案经三次发回重审，郭某在本案第一次发回重审时委托我所代理，于2023年取得法院二审生效判决。
二、争议问题
《房屋买卖合同》的出卖人是谁，谁应承担退款责任？
吴某是否有权利主张房屋占用期间的租金？
三、代理意见
01 ）
郭某是与闫某姐弟签订的《房屋买卖合同》，吴某持有闫某姐弟的公证授权委托书，只是委托代理人，代为签订合同并收取房款。闫某姐弟与吴某之间的内部房产买卖交易，郭某并不知情，因房产系登记在闫某姐弟名下，具有合法的公示效力，郭某有理由认为其为合法的销售方。根据买卖行为发生时实施的《民法通则》第六十三条关于“代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任”之规定，闫某姐弟应承担合同责任，因合同无法继续履行，故闫某姐弟应承担退款及支付资金占用利息的责任。
02 ）
吴某擅自变更规划，将大开间改为小户型，与郭某签订《房屋买卖合同》，导致无法办理过户手续，违反法律规定。根据《民法通则》第六十七条规定，代理人知道被委托代理的事项违法仍然进行代理活动的，或者被代理人知道代理人的代理行为违法不表示反对的，由被代理人和代理人负连带责任，故要求吴某与闫某姐弟承担连带责任。
03 ）
因吴某不是《房屋买卖合同》出卖人，故无权主张房屋占用租金，且合同解除的过错方在出卖人，出卖人也无权主张合同解除的损失。
四、裁判结果
生效判决认定，闫某姐弟应承担合同责任向郭某退还130万的房款，但是吴某不构成违法代理，吴某不承担退款责任。
五、案例提示
房屋买卖是常见的交易形式，对于买受人而言，需审核好出卖人是否具有处置权。首先选择由房屋权属证的登记人本人签署合同，若本人无法签署，由其经公证的受托人代为签署合同；其次，买受人需实地查看房屋情况，判断是否与产权证附图相一致，避免合同无法继续履行导致损失的风险。
文/北京岳成律师事务所
三亚分所 谭思思律师
