原告：肖某
代理人：李红波 律师
被告：北京市某房地产经纪有限公司
案情简介：
2005年10月10日，原告肖某与被告签订《委托代理购房合同》，约定原告委托被告购买朝阳区安惠里某单元1062号私产房屋（以下简称1062号房屋），成交价一百一十二万元，此价格为房屋全包价含全部税费及代理费。原告贷款购买此房产，应在合同签定的当日预付成交价10%的购房定金。原告应在提交贷款手续同时，向被告付清贷款额以外的剩余款项；委托事项完成，办理过户手续当日，原告应向被告按购买房屋价格2.5%支付代理费；双方未按合同约定履行自己责任的属于违约，应承担违约责任，违约方向对方支付本合同成交价10%的违约金；被告因不可抗力发生的或法律、政策变动、房主原因，导致不能过户，不视为违约；房款、定金足额退还给原告，不承担其他民事责任。合同签订后，原告按照合同约定向被告支付了定金、贷款服务费、保费及其他费用。2005年11月2日，原告与1602号房的产权人杨某的委托代理人耿某签订了《房屋买卖协议书》，约定原告购买1602号房屋，房价款为一百零九万元。当日，原告向被告交纳了首付款四十六万八千元。2005年11月4日，原告从华夏银行贷款五十四万元，直接划扣至杨某的银行帐户中。2005年11月9日，原告与被告的部门主管刘某签订补充协议，该协议约定：原告委托被告购得1602号房屋，被告承诺原告至2005年11月20日前原房主撤离，且北京市房管局确认此房屋可以过户给原告，原告可以在被告协助办理房屋交接手续后搬入；如果原告不能在2005年11月20日前搬入该房屋且该房屋不能办理过户，被告须在2005年11月20日退还原告因购房所发生的一切费用。2005年11月23日，房地产管理部门告知1602号房屋因法院查封，无法办理过户手续。原告起诉到人民法院要求被告退还房屋款及其他费用。
被告抗辩理由：
被告只协助买卖双方签订房屋买卖合同，办理过户手续。依据双方的合同，因不可抗力、房主的原因导致不能过户，不视为违约。本案诉争之房不能过户的原因是因为第三人向房主主张了其他债权，导致法院查封了该房产。被告只收取了原告五十八万元，除替原告交纳税费外，其余款项都代原告转交了房主，没有占有原告的房款。因此，不同意退还原告购房款及其他费用。
原告代理意见：
房屋不能过户的原因是第三方即房主的原因导致的，不视为违约，不承担违约责任，但之后原告与被告部门主管之间再次签订了补充协议。根据《合同法》第四十九条“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。”被告部门主管刘某签署的补充协议的行为构成表见代理，应视为双方对原合同条款的变更，现合同不能履行，被告应承担违约责任退还全款服务费、保险费及其他费用。
法院判决：
法院判决认定被告部门主管刘某签署的补充协议的行为构成表见代理，该补充协议有效。被告退还原告购房款一百一十二万元和服务费、保险费和其他费用八千二百二十五元。
办案总结：
代理人从执行的角度分析，原房主杨某对外负有大量债务，不仅房屋被法院查封，且卖房款已经被其用于偿还耿某的债务，原告向其追回房款的风险比较大，而且还有三万余元的代理费、服务费和其他费用无法得到补偿。因此，起诉房地产经纪有限公司也更有利于保护原告的利益。本案关键的问题是补充协议是否构成表见代理，只有表见代理成立法院才会判决被告房地产经纪有限公司退还原告购房款和服务费、保险费及其他费用。原告代理人的表见代理的代理意见最终被法院采纳。法院判决后，原被告双方对判决没有异议，均未提出上诉。
